Introductie
Vastgoedondernemers Robbert-Jan van Ravenswaaij (1978) en zijn vrouw Renate Verstraeten (1980) ontwikkelden circa vier jaar geleden het plan om een voormalige DIY-store in de Afan Valley (Zuid-Wales) te transformeren tot een modern aparthotel met 19 volledig zelfstandige studio’s. Hiertoe werd Afan Valley Holidays Ltd opgericht. Robbert-Jan en Renate investeerden destijds circa €400.000 aan eigen middelen en verkregen eind 2022 het eigendom van het object (Bakers DIY). Aansluitend werd de benodigde bouwvergunning verkregen en een aanbestedingstraject doorlopen voor de herontwikkeling. In 2024 werd de eerste tranche van de bouwfinanciering (€565.000) via dit platform gerealiseerd, gevolgd door twee aanvullende tranches van elk €500.000 via investeerders uit het netwerk van de ondernemers. Daarnaast traden 2 nieuwe aandeelhouders toe die samen nog eens €400K aan kapitaal inbrachten. Er zijn nu naast Robbert-jan en Renate nog 2 aandeelhouders die elk 25% van de aandelen van Afan Valley Holidays Ltd houden.

Inmiddels is de transformatie nagenoeg volledig afgerond. De eerste 9 studio’s zijn sinds maart operationeel en worden verhuurd. Vanaf juni zijn alle 19 studio’s beschikbaar voor exploitatie. Hiermee is het project succesvol overgegaan van de ontwikkelfase naar de exploitatiefase en liggen de bouw- en ontwikkelrisico’s achter ons.

Het eigendom en de verdere uitbouw van het project zijn versterkt door toetreding van mede-aandeelhouders met relevante expertise. Zo is Arnout van der Swaluw betrokken als mede-eigenaar, met ruime ervaring in vastgoedfinanciering en het structureren van (her)financieringstrajecten. Daarnaast is Craig Davies als mede-eigenaar verbonden. Craig is de lokale aannemer die verantwoordelijk was voor de realisatie van de transformatie en beschikt over uitgebreide ervaring met het ontwikkelen en opzetten van hotel- en accommodatieconcepten. Via zijn andere onderneming heeft hij bovendien praktische ervaring met verhuur, beheer, onderhoud en schoonmaak van accommodaties, waardoor niet alleen de bouwkundige kwaliteit is geborgd, maar ook de operationele uitvoering en kostenefficiëntie van de exploitatie.
De combinatie van financiële expertise, lokale uitvoering en operationele ervaring versterkt het project en vergroot de kans op een succesvolle exploitatie en tijdige herfinanciering. De focus komt nu te liggen op het realiseren van een succesvolle exploitatie zodat een bancair financierbaar project ontstaat. Voor de bancaire financiering werd reeds een Bank Financing Memorandum (bijgevoegd) opgesteld maar de ondernemers geven er de voorkeur aan om deze stap nog te zetten met hun loyale investeerders van het eerste uur.

Ter herfinanciering van de bestaande bouwfinanciering en als overbrugging naar deze bancaire fase is Afan Valley Holidays Ltd op zoek naar een aflossingsvrije lening van €1.625.000. De lening heeft een looptijd van maximaal 19 maanden en een jaarlijkse stabiele rente van 7%. De huidige investeerders uit het netwerk van de ondernemers blijven betrokken en rollen voor circa €1.000.000 opnieuw mee in deze fase, hetgeen het vertrouwen in het project en de ondernemers onderstreept.

Aparthotel Bakers DIY
De omgeving  
Gelegen in Neath Port Talbot, Zuid-Wales, is Bakers DIY strategisch gepositioneerd in een gebied dat klaar is voor significante toeristische groei. Met adembenemende landschappen, uitgebreide wandel- en mountainbikeroutes en rijke Welshe cultuur, is Zuid-Wales een populaire bestemming. Recente investeringen zoals het Wildfox Resort, Celtic Freeport en het Rhydycar West Resort versterken de aantrekkingskracht van de regio, wat deze locatie ideaal maakt voor ons Aparthotel. 

Tekort aan Accommodaties  
Ondanks de groeiende populariteit, identificeert het Destination Management Plan van de Neath Port Talbot (NPT) Council een tekort aan kwalitatieve accommodaties. De Raad stimuleert een ondersteunend investeringsklimaat en steunt particuliere initiatieven om de bezoekerseconomie te versterken. Projecten zoals het Wildfox Resort, Afan Forest Park, het Waterfall Country Visitor Infrastructure scheme en de Aberavon Seafront zullen meer bezoekers aantrekken, waardoor de vraag naar hoogwaardige, zelfstandige accommodaties zoals de onze zal toenemen.  

Het project  
Ons Aparthotel bestaat uit 19 studio's, elk met een eigen badkamer en complete keuken, en biedt een modern, kosteneffectief alternatief voor traditionele hotels. Het volledige boekings- en communicatieproces vindt online plaats, wat de operationele kosten laag houdt en een goede prijs-kwaliteitverhouding biedt. Dit unieke aanbod onderscheidt ons van de concurrentie binnen een rijafstand van 30 minuten, waar verouderde faciliteiten gebruikelijk zijn.

Het aparthotel ligt op circa 300 meter van de toekomstige ingang van het Wildfox Resort en op 15–20 minuten van Port Talbot. De regio staat aan de vooravond van aanzienlijke economische investeringen, waaronder de Celtic Freeport, het Tata Steel verduurzamingsprogramma en diverse energie- en infrastructuurprojecten. Dit leidt tot structurele vraag naar middellange-termijn accommodatie voor technisch personeel en aannemers, terwijl het huidige aanbod in de Afan Valley beperkt is tot verouderde hotels, kleine B&B’s en enkele vakantiewoningen. Het businessmodel richt zich in de eerste jaren op aannemers met langverblijf, wat zorgt voor voorspelbare bezettingsgraden en lage operationele complexiteit. Naarmate het Wildfox Resort opent en toerisme groeit, zal de vraag breder worden en kunnen hogere studioprijzen worden gerealiseerd.

Exploitatie
Volgens de bijgevoegde P&L forecast levert jaar 1 direct een rendabele exploitatie op.

De exploitatiestrategie richt zich in de eerste fase nadrukkelijk op middellange tot langverblijf (3–12 maanden) voor aannemers en technisch personeel actief in de regio (o.a. industrie, energie en infrastructuur). Dit segment kenmerkt zich door:

• hoge en stabiele bezettingsgraden
• beperkte seizoensinvloeden
• voorspelbare kasstromen
• lage operationele complexiteit (geen hotelmatige turnover)

Hierdoor ontstaat een inkomstenprofiel dat meer aansluit bij vastgoedverhuur dan bij traditionele hotel exploitatie. 

Bij een (conservatieve) gemiddelde bezetting van 75% en een gemiddeld dagtarief per studio van GBP 87,00 bedraagt de netto verhuuropbrengst in jaar 1 GBP 396K. Na aftrek van de totale kosten van GBP 139K bedraagt de EBITDA in het eerste jaar zelfs GBP 257K (64% van net revenues). De relatief hoge EBITDA-marge wordt verklaard door het schaalbare model zonder receptie, zonder F&B of restaurant en met volledig digitale processen.

Exitstrategie
De focus ligt de komende periode op het realiseren van een stabiele exploitatie en het opbouwen van een aantoonbare kasstroom historie. Parallel hieraan is reeds een Bank Financing Memorandum opgesteld en zijn oriënterende gesprekken gevoerd met commerciële vastgoedfinanciers in het Verenigd Koninkrijk. De verwachting is dat na een periode van 6–12 maanden stabiele exploitatie het project kwalificeert voor bancaire herfinanciering tegen meer langjarige en gunstigere voorwaarden.

1e hypotheek
Er is reeds een 1e hypotheek ingeschreven ten gunste van de Stichting Security Trustee KOM Group ter hoogte van de totale financieringsbehoefte van € 1.434K plus kosten. 

De Gross Development Value is per april 2024 gesteld op GBP 2.440K ( € 2.880K). Deze waarde is inmiddels minimaal gerealiseerd.

Op basis van deze waarde bedraagt de LTV voor deze lening 56% (€1.625K / €2.880K). Dit betekent dat er een substantiële overwaarde aanwezig is als buffer voor de investeerders en daarmee het risico verder verlaagt.